Les marchés immobiliers suisses ont connu au cours de ces dernières années une croissance permanente. Les biens disponibles à la vente se font de plus en plus rares, sans que notre pays, qui présente le taux le plus bas du monde, ne puisse revendiquer plus de 35% de propriétaires de leur logement.

Le mandat donné par la Constitution à la Confédération d’encourager l’accession à la propriété – et les initiatives examinées au début de cet été par la Commission de l’Economie et des redevances du Conseil National portant sur la modification de la Loi sur l’harmonisation fiscale de sorte que les cantons puissent introduire un régime fiscal privilégié pour l’épargne logement – ne semblent clairement pas suffisants pour inverser cette tendance.

Pourtant, les appartements en PPE et les villas ont représenté en 2006 par moins de huit ventes sur dix.

Les chiffres publiés le 13 août 2007 par l’Office cantonal de la statistique de l’Etat de Genève révèle un taux de vacance de 0,19% dans le canton, soit 414 logements au 1er juin de cette année. Le canton de Vaud annonce pour sa part un taux de vacance global en milieu d’année de 0,6%, contre 1,06% au 31 décembre 2006 pour l’ensemble de la Suisse.

A Genève, parmi les 366 appartements et 48 villas annoncés vacants, seuls 43 sont à vendre.

Force est donc de constater que bon nombre de logements sont vendus occupés.

Le nouveau propriétaire peut donc se trouver confronter à des obstacles juridiques qu’il n’aura parfois pas (ou pas suffisamment) pris en compte au moment de l’acquisition, respectivement de la location subséquente du bien nouvellement acquis.

La problématique de la réalisation du contrat de bail par le nouveau propriétaire, décrite dans ses grandes lignes ci-après, mérite toute l’attention du nouveau propriétaire, ou sur le point de le devenir, compte tenu des conséquences juridiques et financières qu’elle implique.

Le principe

Selon l’article 261 CO, si le bailleur aliène la chose louée après la conclusion d’un contrat de bail, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose.

Ce principe, qui peut sembler évident aujourd’hui, ne va en fait pas de soi et a été inscrit dans le Code des Obligations que simultanément à la refonte des dispositions sur le droit du bail.

Sous le régime de l’ancien article 259 CO, le principe voulait que la vente rompe le bail. L’acquéreur ne reprenait dès lors le contrat de bail que dans des cas limités, soit s’il avait omis d’informer le locataire de la vente et de la non reprise du bail ou si le contrat de vente prévoyait une reprise de bail.

L’acquéreur se substitue désormais au vendeur dans le contrat de bail, même si le locataire n’a pas été informé de la vente.

En compensation à la persistance du contrat de bail, l’article 261 al. 2 CO permet au nouveau propriétaire de logement ou de locaux commerciaux de résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. L’avantage concédé au nouveau propriétaire constitue ainsi la possibilité pour ce dernier de résilier le contrat de bail sans avoir à respecter l’échéance et le préavis contractuel.

L’article 261 CO, et donc la faculté de résilier pour le prochain terme légal, n’est pas applicable pour les biens acquis par succession.

Des conditions de la résiliation anticipée

Dans un premier temps, le nouveau propriétaire devra faire la démonstration du besoin urgent de la chose.

En effet, s’il ne peut invoquer aucun besoin urgent, le nouveau bailleur est tenu par les échéances et préavis contractuels.

Le besoin du nouveau propriétaire doit être sérieux, concret et actuel. Un besoin futur et hypothétique n’est pas suffisant. En outre, ce besoin doit revêtir un caractère d’urgence. Le juge estimera le caractère urgent selon les circonstances du cas d’espèce, lesquelles devront notamment justifier qu’on ne peut pas raisonnablement imposer une longue attente au nouveau propriétaire pour récupérer ses locaux.

Enfin, le besoin à prendre en considération doit être celui du bailleur pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés. A relever que si l’immeuble est propriété de plusieurs personnes, le besoin de l’un seul des propriétaires est suffisant.

Si le nouveau propriétaire ne parvient pas à établir un besoin urgent au sens des dispositions précitées du Code des Obligations, le congé donné est nul sans pouvoir être reporté au prochain terme contractuel.

La deuxième condition imposée au nouveau propriétaire est celle du respect du délai de congé légal pour le prochain terme légal, lequel est, selon l’article 266 CO, de trois mois pour la fin d’un trimestre de bail pour les habitations et de six mois pour la fin d’un trimestre de bail pour les locaux commerciaux.

L’avis de résiliation donné en application de l’article 261 al.2 CO ne pourra être adressé et notifié au locataire qu’après l’inscription du nouveau propriétaire au Registre foncier (Journal).

En outre, si l’acquéreur laisse passer la première occasion de résilier le bail de manière anticipée, il est réputé assumer le bail jusqu’à son échéance.
On relèvera encore qu’en cas de résiliation anticipée du bail pour besoin urgent qui serait considéré comme valable, le locataire est en droit de demander une indemnisation de la part du vendeur s’il subit un dommage en raison de la résiliation anticipée. Par exemple, s’il doit louer un autre local ou logement pour un loyer plus élevé.

On n’oubliera pas enfin que le nouvel acquéreur dispose toujours de la faculté de résilier le contrat de bail auquel il devient partie en raison de l’acquisition du bien immobilier, en respectant les délais et termes contractuels.

Aussi, compte tenu des dispositions de l’article 271a CO qui empêche un bailleur de résilier le bail dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure au sujet du bail et à laquelle il a succombé, les besoins et choix de procédure du nouveau propriétaire méritent d’être analysés avec une attention particulière, sauf à risquer de perdre la maîtrise de l’objet pour plusieurs années.

Contestation du congé et prolongation de bail

Quelle que soit la procédure entreprise pour résilier le bail conclu par le précédent propriétaire avec le locataire, ce dernier dispose de nombreux moyens de procédure pour prolonger son occupation du bien immobilier loué.

Le locataire pourra tout d’abord attaquer la validité du congé, respectivement la réalité des motifs invoqués, et conclure à la nullité du congé pour le cas où l’urgence alléguée n’est pas prouvée, ou à l’annulation de celui-ci si – conditions établies – il devait se révéler contraire à la bonne foi.

Il pourra parallèlement solliciter du Tribunal une prolongation de son contrat de bail, à raison de quatre ans maximum pour les baux d’habitation et six ans pour les baux commerciaux. La prolongation sera accordée si le locataire démontre que la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Les critères d’appréciation sont décrits à l’article 272 al. 2 CO : situation personnelle et familiale, durée du bail, besoin du bailleur, situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.

Dans les époques de forte pénurie de logements telles que celle que nous traversons actuellement, le locataire, vu la difficulté de trouver un logement, aura tendance à s’opposer au congé, respectivement requérir une prolongation de son bail adaptée aux circonstances. Il n’en sera que plus difficile pour le propriétaire de recouvrer l’usage de son logement.

A relever toutefois que si le nouveau propriétaire peut faire la démonstration d’un besoin propre et urgent, la prolongation devra être limitée au cas où le congé entraîne des conséquences particulièrement pénibles pour le locataire et le sursis donné ne devra pas être trop long.

Conclusions

La démarche préalable à l’achat d’un bien immobilier passe, on le sait, par l’examen nécessaire des conditions financières liées à l’achat.

Les questions juridiques devraient également être examinées d’un œil attentif.

C’est surtout le cas lorsque le bien immobilier fait l’objet d’un contrat de bail avant son achat et que l’acquéreur souhaite l’occuper lui-même.

Le temps nécessaire à entreprendre les démarches aux fins de recouvrer la jouissance de son bien nouvellement acquis peut en effet le mettre dans une situation financière difficile s’il doit en plus de l’intérêt hypothécaire, payer un loyer pour son logement propre, faute de récupérer la jouissance du bien nouvellement acquis.

La situation pourrait se compliquer encore si le locataire du logement acquis venait à ne plus payer régulièrement ses loyers, ce quand bien même cette carence autorise le propriétaire à résilier le bail pour défaut de paiement de loyers avec l’avantage d’une procédure mieux contenue dans le temps.

En définitive, le fait qu’un locataire loge dans l’immeuble acheté devra être pris en compte dans la définition du prix de vente, au vu du coût et de la durée des éventuelles procédures, et des risques encourus.